Der Schweizer Immobilienmarkt gilt seit Jahren als Inbegriff von Stabilität. Kaum eine andere Anlageklasse hat Krisen, Zinsschwankungen und geopolitische Spannungen so gut überstanden. Doch wer in der Schweiz direkt eine Liegenschaft kaufen will, braucht viel Kapital – oft mehrere hunderttausend Franken Eigenmittel – und trägt hohe Risiken durch Zinsänderungen, Verwaltung und ein hohes Konzentrationsrisiko in eine oder wenige Immobilien.

Stabilität trifft Liquidität

Eine attraktive Alternative sind börsengehandelte Immobilienfonds. Sie öffnen den Zugang zu einem breiten, professionell gemanagten Immobilienuniversum – und das bereits mit kleinen Beträgen. Gleichzeitig bleiben die Anleger flexibel, denn die Fonds sind an der Börse täglich handelbar. So verbindet sich die Stabilität realer Werte mit der Liquidität der Kapitalmärkte.

Während Direktinvestoren auf einzelne Objekte angewiesen sind, bieten Immobilienfonds eine breite Diversifikation über Regionen, Nutzungsarten und Mieterstrukturen hinweg. Wer in ein solches Produkt investiert, partizipiert an zahlreichen Wohn-, Büro-, Gewerbe- oder Logistikliegenschaften – ohne sich um Verwaltung, Unterhalt oder Finanzierung kümmern zu müssen.

Das aktuelle Marktumfeld spielt dieser Anlageform zusätzlich in die Karten. Mit der derzeitigen Leitzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank bleiben die Finanzierungskosten attraktiv. Die fundamentale Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin intakt und wird durch die anhaltende Zuwanderung sowie die derzeit verhaltene Neubautätigkeit weiter gestützt. Immobilien kombinieren attraktive Renditen mit hoher Stabilität – höhere Renditen als Obligationen, mehr Stabilität als Aktien. All das sorgt für solide Fundamentaldaten, auf denen Fondsmanager aufbauen können.

Starke Performance: Schweizer Immobilien AG (REAL) und Immobilienfonds (SWIIT).

Preisdifferenzen als Chancen

Zudem ist der Markt in Bewegung: Bis in das erste Quartal 2026 werden weitere Immobilienfonds an die Schweizer Börse kommen. Damit wächst das Angebot weiter, und Anlegern steht künftig ein noch breiteres Spektrum an Strategien zur Verfügung – vom risikoarmen Wohnfokus bis hin zu kommerziellen Cashflow-Produkten mit höheren Ausschüttungen.

Ein zusätzlicher Reiz liegt in der Börsenbewertung selbst. Die Kurse börsengehandelter Immobilienfonds schwanken stärker als die zugrunde liegenden Immobilienwerte. Das eröffnet Chancen: Wer antizyklisch handelt, kann zeitweise deutliche Preisabschläge («Discounts») nutzen, wenn Fonds unter ihrem Nettoinventarwert (innerer Wert des Portfolios) gehandelt werden.

Solche Preisdifferenzen entstehen oft durch die Marktstimmung oder das Liquiditätsverhalten – nicht durch echte Wertveränderungen der Liegenschaften. Für langfristig orientierte Anleger sind sie ein Einstiegsfenster in hochwertige Portfolios zu attraktiven Konditionen. So verbindet sich Stabilität mit taktischem Potenzial: Wer Geduld hat, profitiert doppelt – von laufenden Ausschüttungen und der möglichen Rückkehr der Kurse zum inneren Wert.

Trotz der neuen Vielfalt bleibt eines entscheidend: Vertrauen in den Asset-Manager. Die Anleger achten heute stärker darauf, wer ihr Kapital verwaltet, wie transparent kommuniziert wird und ob die Strategie glaubwürdig umgesetzt ist. Ein erfahrener Fonds- oder Asset-Manager kann die Balance zwischen Ertrag, Risiko und Liquidität wahren – und ist damit ein Schlüsselfaktor für den Anlageerfolg. Besonders überzeugend sind Anlagegefässe, die nicht nur bestehende Liegenschaften halten, sondern aktiv entwickeln, modernisieren und ihre Cashflows steigern. Professionelles Management, vorausschauende Bewirtschaftung und klare Governance-Strukturen entscheiden darüber, welche Produkte sich langfristig behaupten.

Breites Anlageuniversum für jedes Profil

Die zunehmende Anzahl börsengehandelter Fonds schafft für Investoren aller Erfahrungsstufen neue Möglichkeiten:

_ Konservative Anleger können auf Fonds mit Fokus auf Wohnimmobilien setzen, die stabile Mieterträge und geringe Volatilität bieten.

_ Ertragsorientierte Anleger finden im kommerziellen Bereich im Allgemeinen höhere Ausschüttungen – etwa bei Objekten an Wirtschaftsstandorten ausserhalb der Zentren.

_ Ausgewogene Strategien kombinieren beides und streben eine Mischung aus laufenden Erträgen und langfristigem Wertzuwachs an.

Neben Immobilienfonds bieten auch Immobilien-Aktiengesellschaften (Immobilien-AG) Anlegern die Möglichkeit, an der Entwicklung des Schweizer Immobilienmarkts teilzuhaben. Sie entwickeln und investieren in Liegenschaften und sind an der Börse kotiert – ähnlich wie klassische Unternehmen.

Immobilien-AG unterscheiden sich von Fonds vor allem durch ihre unternehmerische Struktur. Immobilienfonds sind stärker reguliert und beaufsichtigt, während Immobilien-AG an der Börse transparent, aber unternehmerisch freier und weniger kontrolliert sind. Vor diesem Hintergrund investieren professionelle Anleger häufig sowohl in Immobilienfonds als auch in Immobilien-AG, um die Stabilität und Diversifikation regulierter Fonds mit der höheren Marktliquidität und strategischen Flexibilität börsengehandelter Titel zu kombinieren. Börsengehandelte Immobilienfonds (SWIIT) haben über die letzten zehn Jahre eine starke Performance von von rund +75 % erzielt und sich als verlässliche Anlageform mit stabilen Ausschüttungen etabliert.

Noch dynamischer entwickelten sich kotierte Schweizer Immobilien-AG (REAL), die im gleichen Zeitraum eine Performance von rund +129 % verzeichneten. Beide Strukturen bieten privaten und institutionellen Anlegern attraktive Zugänge zum Schweizer Immobilienmarkt – mit unterschiedlichen Stärken je nach Anlagefokus (siehe Grafik auf zur Story).

Markt mit Perspektive

Die Schweiz bietet damit eines der solidesten Immobilienumfelder Europas. Tiefe Zinsen, hohe politische Stabilität und eine verlässliche Nachfrage bilden ein Fundament, das langfristiges Investieren begünstigt.

Immobilienfonds und -gesellschaften vereinen, was viele suchen: reale Werte, kontinuierliche Ausschüttungen, tägliche Handelbarkeit und Transparenz. Sie machen den Immobilienmarkt demokratischer und zugänglicher – und erlauben es jedem, an der Wertentwicklung des Schweizer Immobiliensektors teilzuhaben, ohne selbst ein Haus kaufen zu müssen.

Maximilian Hoffmann ist CIO Funds (Commercial) bei Swiss Prime Site Solutions.